Vistoria de Obra: um guia definitivo para você implementar esta importante atividade em sua prática profissional

Todo profissional da construção civil sabe da importância da vistoria de obra para a garantia da qualidade na execução dos projetos. Atestar que a execução dos serviços esteja em conformidade com as soluções e especificações idealizadas no projeto e, em caso de divergências, fazer os apontamentos para que providências e correções ocorram em tempo hábil são alguns dos objetivos primários. Ou seja, trata-se de uma atividade que tem um caráter tanto preventivo quanto corretivo.

No entanto, para que uma vistoria seja feita com o máximo de eficiência, deve-se atentar para o cumprimento de uma metodologia, que inclui uma certa frequência de visitas bem como a atenção a uma checklist específica e assim ser capaz de, no final da fiscalização, proceder com a elaboração de um relatório de vistoria de obras.

Este é justamente o intuito deste artigo: fornecer a você um guia completo sobre a vistoria de obra, para que ela passe a fazer parte da sua rotina de maneira mais assertiva. Discorreremos sobre diversos tópicos a fim de que você entenda desde os conceitos que embasam esta modalidade de serviço até as melhores maneiras de implementação. Veremos:

Aproveite a leitura!

Afinal, o que é uma vistoria de obra?

A vistoria de obra é uma rotina de visitas técnicas que segue uma metodologia para leitura e diagnóstico do contexto geral da obra em função dos resultados pretendidos e traçados previamente no seu projeto e cronograma.

É uma prática imprescindível para as construtoras engajadas em grandes empreendimentos, dadas as circunstâncias dos interesses dos diversos públicos envolvidos neste processo, desde a incorporadora, que precisa atestar o lançamento de um bom produto no mercado, valorizado e economicamente viável, até o consumidor, cliente final, que deseja ter suas expectativas atendidas com relação ao investimento em um imóvel que seja seguro e de boa qualidade. No entanto, os benefícios e a importância desta atividade a torna interessante de ser estendida também para a prática das pequenas construções, que são aquelas feitas pelo método de administração direta dos recursos pelo próprio proprietário do imóvel, geralmente para a construção de sua própria residência ou edificação comercial, ou seja, configura uma tipologia de menor porte.

Neste caso, o proprietário poderá, com o auxílio do responsável técnico pela sua obra, se valer da vistoria de obra para atestar a conformidade dos serviços da equipe que ele contratou, seja ela uma pequena construtora, uma empreiteira ou um mestre-de-obras. Aqui também é válido, portanto, o registro das informações através do relatório de vistoria de obras.

Tipos de vistoria de obra na construção civil

Existem principalmente dois tipos de vistorias de obras, sendo eles a Vistoria Antecipada e a Vistoria Cautelar. Vejamos seus conceitos.

Vistoria Antecipada

A Vistoria Antecipada é aplicável em imóveis prontos, geralmente recém-construídos e busca fornecer um registro das condições em que este imóvel veio a ser apresentado para as incorporadoras e/ou compradores.

Aqui se faz necessário reunir e agrupar todas as informações pertinentes ao imóvel, desde as questões cadastrais (licenças e certificados legais e fiscais), bem como as questões do entorno imediato, como as vias de acesso, equipamentos de infraestrutura urbana, vegetação, tipo de solo e relevo;

De maneira mais aprofundada, neste modelo de vistoria de obra deve-se discorrer também sobre todos os elementos construtivos que caracterizam o imóvel e atestam ou não se os mesmos estão de acordo com os itens especificados no contrato de compra e venda, como a fundação, a estrutura, a impermeabilização, as vedações (paredes e divisórias), a cobertura, as esquadrias, os acabamentos e todas as instalações prediais (água quente, água fria, coleta de esgoto, drenagem superficial, drenagem de águas pluviais, ar condicionado, elétrica, dados e lógica, entre outros).

Ao relacionar as condições em que imóvel veio a ser entregue no final da construção, esta vistoria funciona de modo semelhante ao termo de entrega de obra, porém este último visa atender especificamente à legislação municipal e engloba menos itens de verificação, atuando como um documento legal expedido pela Prefeitura para garantir que o imóvel esteja em condições reais de ser habitado.

Vistoria Cautelar

A Vistoria Cautelar, por sua vez, busca analisar as condições do entorno do empreendimento, antes mesmo que a locação de obra aconteça.

O objetivo principal desta modalidade de vistoria de obra em específico é verificar quais as possíveis interferências da construção nos imóveis vizinhos, estabelecendo estratégias para mitigar riscos de danos e assim, resguardar a construtora inclusive juridicamente em caso de litígios.

O relatório de vistoria de obra apresentado nesta situação aponta detalhadamente as reais condições do entorno como a conformação da topografia; existência de obstruções naturais (nascente, córrego, área vegetada de preservação permanente, etc); tipo de vegetação do entorno, se arbustiva ou arbórea, de pequeno, médio ou grande porte e, ainda, sua quantidade e localização; dados da infraestrutura pública (rede de esgoto, coleta de lixo, fornecimento de energia elétrica, iluminação pública, coleta de lixo, abastecimento de água e rede de drenagem pluvial);

Além dos elementos apontados acima, o vistoriador de obra deve observar de maneira ainda mais criteriosa as características das construções limítrofes, caso elas existam. Nesse sentido, deve-se atentar para a tipologia construtiva destes imóveis (alvenaria convencional, alvenaria estrutural, wood frame, light steel frame, entre outros); seu estado de conservação (se bom e adequado ou ruim e precário); número de pavimentos; se é habitado, qual sua finalidade de uso (habitacional, comercial, industrial ou misto), qual sua proximidade com a locação da obra e se demandará alguma intervenção preventiva, como um reforço estrutural, por exemplo.

Como fazer uma vistoria de obra?

A vistoria de obra, para que atinja um alto grau de desempenho, deve seguir um roteiro cientificamente validado, como o do IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, o qual estabelece que inicialmente deve-se proceder com a coleta de informações, geralmente através de reuniões preliminares e com a análise de toda a documentação administrativa, técnica, de manutenção e operação (caso aplicáveis) para somente então partir para a inspeção in loco propriamente dita e ser capaz de agrupar os resultados em um relatório de vistoria de obra que, além de uma descrição minuciosa de todas as características observadas, precisa conter também um registro fotográfico para comprovação dos fatos, podendo ainda incluir elementos complementares como gráficos de avarias ou recalques, laudo de sondagem do solo, cópia de documentos de propriedade do terreno, entre outros.

Mais do que citar as circunstâncias observadas, o vistoriador de obra fará suas recomendações técnicas para correção de eventuais patologias embasado em um conceito de indicação de prioridades (geral e por sistema), relacionando “nenhuma, baixa, média, alta ou total” para os tópicos “gravidade, urgência ou tendência.”

Quem faz a vistoria de obra?

Uma vez que a vistoria de obra se trata de uma atividade que envolve perícia e responsabilidade técnica, deve ser realizada apenas por um profissional habilitado (geralmente arquiteto ou engenheiro civil) e devidamente registrado em seu Conselho de Classe (CAU: Conselho de Arquitetura e Urbanismo, para os arquitetos e, CREA: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia, para os engenheiros).

A exigência de um profissional habilitado para esta função está pautada na necessidade de conhecimento das técnicas construtivas, legislação aplicável e normas de desempenho, tudo isso tendo a vista o objetivo de se fazer uma leitura correta do que está sendo executado no canteiro de obras.

Por este motivo não é incomum, inclusive, que o profissional busque por uma especialização que o capacite para atuar de maneira mais direcionada no mercado de vistoria de obras.

Checklist de vistoria de obra

Seguem abaixo descritos os itens a serem observados na inspeção in loco para a elaboração do relatório de vistoria de obra, conforme diretrizes do IBAPE:

1.     DADOS CADASTRAIS

Identificação do empreendimento/imóvel, endereço, informações de contato, responsável pela edificação, finalidade de uso (habitacional, comercial, industrial), número de pavimentos, ano de construção, construtora, administradora e responsável pelo acompanhamento.

2.     RELAÇÃO DE ÁREAS COMUNS E EQUIPAMENTOS ESPECÍFICOS

Piscina, playground, elevadores, quadras esportivas, salão de jogos, brinquedoteca, academia, geradores, central de ar-condicionado, central de GLP, SPDA, entre outros.

3.     ESTRUTURAS (identificar também o método construtivo) e avaliar:

Fissuras; destacamento, desagregação, desplacamento; armadura exposta; corrosão; deformação excessiva; irregularidades; falhas na concretagem; eflorescência, lixiviação, infiltração; etc.

4.     FUNDAÇÃO

Erosão do solo; recalque diferencial; etc.

5.     VEDAÇÃO

Fissura/trinca; eflorescência; infiltração; irregularidades quanto ao esquadro, prumo, nível e planeza; etc.

6.     REVESTIMENTO DE FORRO (identificar o material)

Deformação excessiva; fissura; desencaixe; utilização de material suscetível à corrosão; deficiência no dimensionamento ou ausência de alçapões; etc.

7.     REVESTIMENTO DE PAREDE (identificar na vistoria de obra o material)

Fissura; destacamento, desagregação, descolamento; infiltração; eflorescência, manchas de bolor/mofo; deficiência no rejunte; descascamento, bolhas, enrugamento; abertura improvisada para passagem de cabos; som cavo;

8.     REVESTIMENTO DE PISO (identificar o material)

Fissura; deficiência no rejunte; destacamento, descolamento; caimento inadequado nas áreas laváveis; escadas sem proteção antiderrapante e pisos externos escorregadios; manchas oriundas de umidade ascendente do solo; etc.

9.     FACHADA

Fissura; destacamento, desagregação, descolamento; descascamento, bolhas, enrugamento; eflorescência, manchas de mofo/bolor; deficiência na pintura; oxidação, corrosão e/ou ataque de pragas nas esquadrias; vidros soltos ou quebrados; rompimento ou descolamento do material selante; caixa de ar-condicionado danificada; etc.

10.   ESQUADRIA

Deficiência na pintura; oxidação e corrosão; ataque de pragas; perda de mobilidade; componentes danificados; etc.

11.   IMPERMEABILIZAÇÃO

Infiltração; descolamento da manta; ressecamento do sistema por falta de proteção mecânica; etc.

12.   INSTALAÇÃO HIDROSSANITÁRIA

Identificar na vistoria de obra a presença de vazamento; deformação nas tubulações; não conformidade na pintura das tubulações; entupimento, extravasamento de calhas/ralos; tubulações obstruídas; etc.

13.   INSTALAÇÃO DE GÁS

Vazamento; deterioração, corrosão das tubulações; não conformidade na pintura das tubulações; não conformidade nas dimensões mínimas do abrigo; falta de sinalização obrigatória; etc.

14.   INSTALAÇÃO ELÉTRICA

Lâmpadas queimadas; improvisos nas instalações; superaquecimento; fiações aparentes, com muitas emendas, partes vivas expostas; curto-circuito; quadro de luz obstruído, sem identificação dos circuitos; ausência de proteção barramento; cerca elétrica danificada; etc.

15.   ELEVADORES

Ausência de corrimão na cabine; quebra de botões; falta de funcionamento do alarme/interfone/iluminação/ventilação; porta se abre em movimento ou não fecha totalmente; trepidações/paradas bruscas; etc.

16.   CLIMATIZAÇÃO

Filtro de ar com excesso de sujeira; aparelho subdimensionado; ruídos; etc.

17.   COBERTURA

Abertura de frestas; umidade na estrutura; deslocamentos, quebra de telhas; corrosão de parafusos, calhas e rufos metálicos; transbordamento, entupimento de calha/ralo; caimento de telhado insuficiente; etc.

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E se você quer ainda mais praticidade, elaboramos um material com o checklist completo de vistoria de obra. É só preencher o formulário e recebê-lo gratuitamente.

Cursos de Especialização em vistoria de obra

Com este guia sobre vistoria de obra, contendo um roteiro com as melhores práticas para a realização do relatório de vistoria de obra, você consegue identificar as oportunidades e exigências do mercado. Porém, caso queira se aprofundar no assunto ou então deseje se tornar um vistoriador de obra, seguem algumas instituições que oferecem o curso de especialização, muito desejável pelos solicitantes da vistoria, para a garantia de capacidade técnica, idoneidade e experiência.

• Curso de pós-graduação lato sensu em Perícias de Engenharia e Avaliações, ofertado pelo IBAPE/SP em parceria com a Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Maiores informações, pelo e-mail: pos-graduacao@ibape-sp.org.br

• Curso de pós-graduação em Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia, ofertado pelo IPOG – Instituto de Pós-Graduação e Graduação.

Contato: relacionamento@ipog.edu.br

• Curso de pós-graduação – Especialização em Avaliações e Perícias de Engenharia, ofertado pelo INBEC.

Contato da Matriz: fortaleza@inbec.com.br

Seguindo os passos apresentados neste artigo, você será capaz de realizar uma vistoria de obra que leve em consideração todos os elementos que são pertinentes de serem observados, e com isso expedir, de maneira organizada e criteriosa, um relatório de vistoria de obra que seja completo e transmita credibilidade para o seu cliente, afinal, como vimos, este documento pode comprovar que todo o processo de construção foi pautado em segurança e solidez, atributos que são muito desejáveis pelo mercado da construção civil.

E, ainda neste contexto de análise da construção, entender sobre os processos de vistoria, seus diferentes tipos, suas aplicabilidades e responsabilidades, o torna apto a ser mais assertivo no momento da solicitação do termo de entrega de obra pela Prefeitura.

Até a próxima,

Equipe Vobi

Referências

www.sienge.com.br

www.ibape-nacional.com.br