Termo de Entrega de Obra: Saiba COMO e QUANDO emitir para sua obra

Antes do início da construção uma série de providências devem ser tomadas a fim de se garantir o atendimento da obra à legislação pertinente.

Neste sentido, um imóvel regularizado é aquele que contém toda a documentação capaz de atestar tanto a propriedade (comprovar quem é o proprietário) quanto a existência de uma edificação (comprovar que no lote houve de fato a construção de uma edificação/empreendimento).

Dentre os principais documentos de um imóvel regularizado estão:

• Projeto Aprovado na Prefeitura;
• Memorial Descritivo de Projeto;
• ART – Anotação de Responsabilidade Técnica e/ou RRT- Registro de Responsabilidade Técnica;
• Alvará de Construção;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), quando aplicável;
• Certidão Negativa de Débitos junto à Receita Federal;
• Averbação da Matrícula do Imóvel;
• Termo de Entrega de Obra;

Cada um dos documentos citados tem um protocolo específico para sua emissão e, por isso, ao longo deste artigo, iremos nos aprofundar sobre o último item da lista: o Termo de Entrega de Obra, muito conhecido também como “Certidão de Habite-se”, “Alvará de Utilização”, “Certificado de Conclusão de Obra”, “Auto de Vistoria”, “Termo de Recebimento de Obra”, entre outros.

Abordaremos neste texto:

Aproveite a leitura!

O que é um termo de entrega de obra

O termo de entrega de obra, como vimos, faz parte do processo de regularização de um imóvel e é obtido, através de solicitação na Prefeitura, no momento da conclusão da obra.

Ao longo deste artigo entenderemos melhor a sua importância e os seus desdobramentos, no entanto, o objetivo principal deste documento é atestar que a obra seguiu de fato todas as recomendações técnicas dos projetos, normas, memoriais e alvará de construção e que, portanto, é passível de ser habitada com total segurança pelos seus usuários/ocupantes; surge daí a tão difundida expressão “Habite-se” para referir-se a este documento.

Por constar em legislação municipal e ser requisito para a efetiva regularização de um imóvel, a emissão do termo de entrega de obra não é facultativa e, justamente por isso, deve-se entender que sua ausência traz implicações fiscais e até mesmo financeiras. Vejamos:

Implicações fiscais de imóveis sem o termo de recebimento de obra

A Prefeitura Municipal, ao constatar que um imóvel pronto e, inclusive, já habitado, não possui o habite-se pode aplicar multa ao proprietário;

Uma outra situação é quando, mesmo tendo sido solicitada a expedição do documento na fase final da construção, o fiscal da Prefeitura, no momento da vistoria de obra, identificar inconformidades e, mais gravemente, discrepâncias entre o que foi construído e o projeto previamente aprovado, o que implicaria além da multa, no embargo da obra até a regularização da situação, gerando atraso significativo na obtenção do documento.

Implicações financeiras de um imóvel sem o termo de recebimento de obra

Já sabemos que o habite-se faz parte do processo de regularização de um imóvel e que consiste em uma das etapas anteriores da averbação da matrícula, ou seja, sem o habite-se não é possível realizar a averbação da construção na matrícula do lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Por sua vez, uma matrícula desatualizada e que não reconhece legalmente o proprietário do imóvel dificulta ou até mesmo inviabiliza o processo de revenda, pois os bancos não aprovam financiamentos nestas condições.

Aqui, a falta do termo de entrega de obra acarreta uma forte desvalorização no mercado imobiliário frente aos imóveis sem irregularidades.

Outro prejuízo pode ser observado quando se tratar de imóvel comercial que, na ausência do documento, impede os locatários dos espaços comerciais de conseguirem seus respectivos alvarás de funcionamento, o que é extremamente indesejado pelos empresários e impede o fechamento de mais e melhores negócios.

Como fazer um termo de entrega de obra

A expedição do termo de entrega de obra é realizada pela Prefeitura Municipal. Cabe ao proprietário ou ao responsável técnico efetuar a abertura do processo (através de requerimento), tendo antes procedido, durante todas as etapas da construção, com o cumprimento fidedigno do projeto aprovado.

Basicamente o processo envolve quatro etapas. Vamos entender melhor:

1.Abertura do processo

O primeiro passo para quem deseja solicitar a emissão do termo de recebimento de obra é protocolar o pedido na Prefeitura. Para isso, além de preencher um Requerimento solicitando o serviço, é necessário anexar a documentação do imóvel para análise (vide a lista completa dos documentos logo abaixo, no item “checklist”).

 2.Análise da documentação pela equipe técnica da Prefeitura

Após a abertura do processo, uma equipe técnica designada pela Prefeitura, fará a leitura e validação de toda a documentação apresentada, confrontando o projeto e demais documentos com a legislação.

3.Emissão e recolhimento da guia de ISS- Imposto Sobre Serviços

Tendo sido analisada e aprovada toda a documentação, o processo para obtenção do termo de entrega de obra avança para a emissão da Guia do ISS- Imposto Sobre Serviços, cujo intuito é prever e arrecadar o montante do imposto devido e não recolhido sobre as notas fiscais de serviço (mão-de-obra) não emitidas, haja visto que a expressiva maioria das obras ocorrem à luz da informalidade, por administração direta dos recursos pelo próprio proprietário.

A alíquota varia de município para município, sendo praticada entre 2,5% a 5% sobre o valor venal calculado para a obra em questão.

4.Visita in loco pelo fiscal da Prefeitura

Uma vez que a Guia do ISS foi emitida e recolhida, o processo avança para a visita in loco pelo fiscal da Prefeitura para realização da vistoria de obra.

O objetivo desta visita é atestar, antes da efetiva expedição do termo de entrega de obra, se a mesma respeitou as diretrizes municipais como o Código de Obras e a Lei de Uso e Ocupação do Solo, o que garante a salubridade e segurança da edificação.

Além disso, a vistoria permite identificar a ocorrência de alterações no projeto aprovado, como acréscimo de áreas, invasão de recuos, entre outras descaracterizações da edificação, que fatalmente culminariam na penalização do proprietário, com a aplicação de multa e embargo até a completa regularização.

Ao final da vistoria e, estando tudo em conformidade, o fiscal, procede com a elaboração do termo, que passa então, a estar disponível para retirada pelo solicitante.

Prazo para emissão do termo de entrega de obra

Uma vez que estamos nos referindo a um processo compreendido por várias etapas e com tramitação em diferentes setores da Prefeitura, é natural que este demande certo tempo para sua conclusão: cerca de 30 dias.

Influencia nesta estimativa também se o processo ocorre com o máximo de fluidez ou se depende de prazos adicionais para, por exemplo, a atualização de uma documentação incompleta ou a correção de algum ponto na obra. Devemos acrescentar nesta conta que processos mais ou menos informatizados certamente impactarão no prazo final da Prefeitura.

Custo para emissão do termo de entrega de obra

Cada município estabelece suas próprias diretrizes para a arrecadação de seus tributos e a precificação de seus serviços. Por isso, é interessante sempre verificar com antecedência, não só os custos envolvidos, como também os procedimentos necessários para solicitar cada serviço, garantindo assim um maior controle e planejamento dos recursos e do tempo.

No caso específico do termo de recebimento de obra é muito comum, além da já citada aplicação do ISS- Imposto Sobre Serviços, a cobrança de uma taxa para a impressão propriamente dita da Certidão, algo em torno de R$30,00 (trinta reais).

Outros municípios, por sua vez, operam com a cobrança de uma taxa adicional de expediente, por assim dizer, que dá conta da abertura do processo e da cobertura dos custos com a análise dos documentos e as vistorias nas obras. Esta, assim como a taxa de aprovação de projeto, tem seu custo indexado à metragem da construção a ser analisada.

Checklist de termo de entrega de obra

A expedição do termo de entrega de obra pela Prefeitura pode apresentar ligeiras variações com relação aos passos que devem ser seguidos, o que depende das particularidades de cada município, porém basicamente deve ser precedida da entrega de determinados documentos combinados ao atendimento de determinados requisitos por parte da obra, os quais veremos a seguir.

Documentação para emissão do termo de recebimento de obra:

• Requerimento de Abertura do Processo;
• Comprovante de Registro no Conselho de Classe (CAU ou CREA);
• Comprovante de Inscrição Municipal;
• Cópia dos documentos pessoais (RG e CPF);
• Cópia do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
• Cópia do Espelho do IPTU;
• Cópia dos Projetos Aprovados;
• Cópia do Alvará de Construção;
• Comprovante de Recolhimento das Guias Municipais;
• Atestado das Concessionárias de Água e Esgoto;
• Comprovante de Quitação do ISS da Obra;

Além da apresentação dos referidos documentos, para a obtenção do termo de entrega de obra é necessário que ela tenha atendido alguns critérios importantes ao longo de todas as etapas da construção, conforme exemplificamos mais acima. Recordemos, portanto, os principais pontos que serão analisados pelo fiscal durante a vistoria de obra:

Fundação e Estrutura

Tanto a fundação quanto a estrutura da edificação devem indicar solidez, sem quaisquer indícios de patologias que possam vir a comprometer a segurança dos usuários do espaço.

Para a fundação deve ser descartada a ocorrência de erosão do solo ou recalque diferencial. Já para a estrutura, o fiscal buscará identificar o método construtivo – se está de acordo com o projeto aprovado, e avaliará se a construção apresenta algum sinal de problemas estruturais tais como fissuras, destacamento, desagregação, desplacamento, armadura exposta, corrosão, deformação excessiva, irregularidades, falhas na concretagem, eflorescência, lixiviação, infiltração etc.

Alvenaria

Durante a vistoria de obra visando a emissão do termo de entrega de obra, o fiscal da Prefeitura deverá se atentar à presença de fissura/trinca, eflorescência, infiltração, irregularidades quanto ao esquadro, prumo, nível e planeza etc.

Cobertura

Verificação do tipo e inclinação do telhado – se este é suficiente, bem como das condições de sua estrutura de fixação, como a presença de frestas, umidade na estrutura; deslocamentos e/ou quebra de telhas, além da análise do estado geral das calhas, condutores de águas pluviais, rufos, contra rufos e pingadeiras;

Instalações Elétricas

Verificação das condições gerais da instalação, que não deve apresentar fiação viva exposta, adaptações e emendas que firam as recomendações das Concessionárias;

Instalações Hidráulicas

Aqui, o fiscal identificará na vistoria de obra a presença de vazamento, deformação nas tubulações, não conformidade no material ou na pintura das tubulações, entupimento, extravasamento de calhas/ralos e tubulações obstruídas. Além disso, ele irá conferir se o escoamento tem um destino adequado, por exemplo: se o escoamento das águas pluviais não está sendo direcionado para a rede pública coletora de esgoto.

Diante de tudo o que foi apontado no decorrer deste artigo, fica clara a extrema importância da vistoria de obra ao longo de toda a construção para que se garanta a qualidade de execução aliada à conformidade com o projeto e alvará que foram expedidos pela Prefeitura.

Como resultado desta prática, teremos um processo de emissão do termo de entrega de obra muito mais ágil, assertivo e com alguns benefícios bastante desejáveis, como a valorização do bem no mercado imobiliário e a possibilidade de uma revenda fácil e tranquila, por meio de financiamento bancário, o que jamais ocorreria com um imóvel irregular.

Um outro benefício que, neste caso se volta para a sociedade como um todo, é que com o processo de obtenção do termo de recebimento de obra - que, como vimos, incita a fiscalização documental e espacial de cada construção, ocorre a vigilância das construções, visando coibir a clandestinidade e seu alto risco de comprometimento da segurança e da salubridade das edificações., tornando a ocupação do território mais coerente com o planejamento urbano, isto é, com espaços mais ordenados, seguros e sustentáveis.

Em linhas gerais, portanto, o termo de entrega de obra, enquanto parte de um processo de fiscalização, tem o potencial para impactar positivamente no crescimento das cidades, ajudando a torná-las cada vez melhores para seus habitantes e por isso, não deveria ser entendido como mera burocracia e sim como uma verdadeira ferramenta de urbanismo atuando na gestão das cidades.

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Até a próxima,

Equipe Vobi

Referências

www.cashme.com.br

www.sienge.com.br