Regularização de obra: conduta de segurança e valorização da edificação

Uma construção que não passou pelo processo de regularização de obra pode ter falhas estruturais e elétricas que colocam em risco a segurança de seus usuários. Essas falhas podem ser decorrentes de erros no projeto, uso de materiais inadequados, falta de manutenção ou alterações realizadas sem um acompanhamento técnico. 

Outro ponto significativo é que imóveis sem regularização podem ter impasses na obtenção de financiamentos e na venda do imóvel, uma vez que muitos compradores e órgãos exigem documentação legal para realização da compra e venda.

Por isso, a regularização de obra é um processo fundamental na construção civil que tem como objetivo legalizar toda a documentação relacionada a uma obra, seja ela nova ou já existente, como reformas e ampliações. 

Esse processo é feito por profissionais habilitados que constatam se a construção está em conformidade com as normas vigentes, realizando as adequações necessárias. Assim, a regularização é essencial para garantir a segurança da obra, valorização do patrimônio, regularidade fiscal, evitar multas e sanções, além de possibilitar a obtenção de financiamento. Confira como regularizar a obra através dos seguintes tópicos:

Aproveite a leitura!

O que é uma regularização de obra?

A regularização de obra é um processo que visa regularizar toda a documentação relacionada a uma obra, podendo ela ser nova ou já existente, como reformas e ampliações. Esse processo existe para tornar a obra legal de acordo com as normas dos órgãos públicos. 

Tanto proprietários como profissionais responsáveis devem fazer a solicitação da legalização da obra, como por exemplo, os engenheiros e arquitetos - devidamente inscritos no CREA e CAU. Esses profissionais habilitados elaboram projetos e laudos técnicos, além da obtenção de documentos e licenças junto aos órgãos públicos responsáveis.

A adoção de uma conduta segura durante a obra contribui para minimizar riscos e prejuízos, incluindo a regularização da obra que permite a obtenção de documentação necessária para a transferência de propriedade, obtenção de financiamentos e valorização da edificação.

Como fazer uma regularização de obra?

Você, arquiteto ou engenheiro, antes de começar a executar a sua obra, certifique que você e o proprietário possuem toda documentação sobre a obra. A expectativa do seu cliente é que possa contar com o auxílio de um profissional habilitado para realizar esse processo de forma adequada e efetiva. Existem alguns passos muito importantes para, de fato, fazer a regularização de obra.

De acordo com o Governo Federal, "toda obra de construção civil precisa passar pelo processo de aferição para ser regularizada junto à Receita Federal.” Essa regularização é um processo que tem como objetivo legalizar a situação fiscal de uma construção ou reforma, sendo necessária para que o imóvel, em outro momento, possa ser vendido ou transferido de titularidade. Também serve para que o proprietário possa obter a Certidão Negativa de Débitos (CND), que comprova a inexistência de dívidas fiscais.

Primeiramente, o  responsável deve inscrever a obra no Cadastro Nacional de Obras - CNO - antes conhecido como DISO obra. Esse preenchimento deve ocorrer no prazo de 30 (trinta) dias contados do início das atividades de construção, declarando as principais informações, como o valor da obra, a data de início e término, o tipo de construção, entre outras informações relevantes. Esse sistema permite o registro de informações fiscais e tributárias de obras civis. 

O cadastro serve também para que ao fim da obra, obtenha-se a certidão de regularidade fiscal relativa à execução da edificação. Assim, o processo de aferição permite a emissão da certidão negativa de débitos para averbação da obra na devida matrícula do imóvel. Ele é realizado através do Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero). Isto é, é um procedimento técnico feito para calcular as contribuições sociais, como por exemplo a previdência em razão do uso de mão de obra na atividade de construção. 

#Atente-se: O SERO pode ser acessado através do portal e-Cac e está em vigor desde 01/06/2021, sendo esse sistema substituto do sistema DISO.  

Clicando aqui, você tem acesso ao manual do Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, elaborado pelo Ministério da Economia e Receita Federal. Agora, acompanhe outros passos importantes para a regularização de obras. 

Início da obra

Antes de iniciar uma obra, é importante verificar quais são os documentos necessários para garantir a legalidade e a segurança do empreendimento, fazendo assim, a regularização de obra na prefeitura. Ela só será liberada depois da análise e aprovação dos documentos solicitados pelo órgão municipal da cidade onde a construção será executada. Alguns dos documentos mais comuns exigidos, pelas prefeituras, para iniciar uma obra e garantir o alvará de construção, incluem:

• Matrícula do imóvel: registro oficial com todas as informações relevantes sobre a propriedade, como sua localização, características, histórico de transferências.
• Projeto arquitetônico e estrutural: documento que contém as plantas, cortes e elevações da obra, além de informações sobre as dimensões, materiais e acabamentos previstos. Em alguns casos, também, é requisitado o projeto de combate a incêndio e pânico.   
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART): documento emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) que comprova a responsabilidade técnica do engenheiro ou arquiteto responsável pela elaboração do projeto e acompanhamento da obra.
• Licença ambiental: em alguns casos, pode ser necessário obter uma licença ambiental para a realização da obra, principalmente se ela estiver localizada em áreas de proteção ambiental ou afetar áreas sensíveis do meio ambiente.
• Registro no Cadastro Nacional de Obras (CNO): em obras de grande porte, pode ser necessária a comprovação do registro da obra no CNO.

#Lembre-se: cada administração pública exige os documentos que achar necessário para comprovar a credibilidade da construção no que diz respeito à segurança e responsabilidade técnica, variando assim, de acordo com a legislação local e com as características específicas da construção. Procure, então, as informações pertinentes junto aos órgãos competentes.   

Pós obra

Após a finalização dos trabalhos realizados no canteiro de obras, é essencial o retorno à Prefeitura para realizar a solicitação do Habite-se. Esse documento atesta a conclusão da obra e a sua compatibilidade com as normas técnicas e de segurança, além do mais é uma exigência para obter possíveis financiamentos e processos de transferência de propriedade. Para obtenção é necessário, normalmente, os seguintes documentos:

• Projeto de construção aprovado pela prefeitura; 
• Memorial descritivo e memorial de cálculo
• Alvará de construção;
• Requerimento com os dados do imóvel e comprovantes das companhias de água, energia e corpo de bombeiros;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
• Certidão de Acervo Técnico.

Além do mais, para essa emissão do documento comprovando a autorização da ocupação efetiva do imóvel, é necessário fazer o pagamento da taxa e aguardar a realização da vistoria.

Por fim, é necessário fazer a averbação de construção no terreno. Esse processo visa gerar um novo número de cadastro do bem na prefeitura. O proprietário deve comparecer  ao Cartório de Registro de Imóveis e, em seguida, na prefeitura efetivar a averbação de construção. Geralmente, os documentos necessários para esse processo são: a CND obra, o Habite-se, o carnê do IPTU e os documentos de identificação do proprietário e, se houver, do cônjuge.

Quanto custa para regularizar a obra?

De modo geral, os custos envolvidos na regularização de obra variam de acordo com o órgão competente em cada região, além do tipo e tamanho da construção. Portanto, é importante verificar as normas e procedimentos estabelecidos. 

Os valores de ART, Habite-se, matrícula do imóvel e outros documentos também variam de acordo com cada região e podem sofrer reajustes com o tempo. Dito isso, é difícil estimar um valor exato para regularizar uma obra sem conhecer todos os detalhes do projeto. 

Em alguns casos, essa regularização pode envolver custos muito elevados, principalmente se a construção já estiver em situação irregular. Geralmente, todo o processo de regularização varia entre 2% a 4% do valor do imóvel. 

Você, engenheiro ou arquiteto, saiba que é muito importante considerar esses gastos no planejamento financeiro da obra desde o início. 

Nos casos em que o seu serviço seja solicitado para regularização de obra de uma edificação existente mas que não foi realizada de acordo com as normas técnicas e legais, procure desenvolver um adequado estudo de viabilidade, avaliando a efetividade da regularização em si. Esse documento vai identificar a possibilidade de adequação da obra às exigências legais e normativas, os custos envolvidos na regularização e a viabilidade financeira da obra após a regularização. 

Qual ART para regularização de obra?

‍

Como citado anteriormente, para regularização de obra é necessário a apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelo profissional responsável pelo projeto. Essa ART deve ser devidamente registrada no CREA, contendo as informações detalhadas sobre as atividades desenvolvidas, além dos dados sobre a obra e os equipamentos e materiais utilizados.

As ARTs de elaboração de serviço e de execução da obra são importantes para assegurar a responsabilidade técnica do profissional e a legalidade da obra. Então, para a regularização de uma obra, ambas as modalidades de ARTs devem ser emitidas.  

Até a próxima,

Equipe Vobi

‍

Referências:

https://www.gov.br/receitafederal/

https://blog.arboimoveis.com.br/

https://noventa.com.br/

‍