O Papel da Manutenção Predial no Desempenho das Edificações

A manutenção predial afeta a todos continuamente, pois o estado de conservação das casas, escritórios e comércios afetam diretamente nosso conforto e segurança. Negligenciar essa etapa pode resultar em prejuízos indesejáveis em vários aspectos, como veremos ao longo desta leitura .

A manutenção começa no dia em que a obra é entregue. Porém o design arquitetônico, a qualidade dos materiais usados, a função da edificação, suas inter-relações determinam a quantidade de manutenção necessária durante a vida do edifício .

É sem dúvidas, mais do que uma questão de conforto, trata-se de economia, sustentabilidade, segurança e respeito às normas. Sua observância, confere a infraestrutura necessária para o bom desempenho de um edifício, criando um ambiente adequado para as tarefas realizadas dentro de suas paredes. Mas, quando falamos em manutenção predial talvez possa surgir algumas dúvidas, como:

Aproveite a leitura!

Tipos de Manutenção Predial

Quando falamos de manutenção predial, encontramos alguns conceitos aplicáveis que são capazes de lançar luz sobre esse assunto. A princípio, vamos nos concentrar em dois conceitos mais comuns em nosso dia a dia, que são: manutenção preventiva e a corretiva.

Manutenção Preventiva: A Abordagem Proativa

A manutenção preventiva é a estratégia proativa que visa a antecipação dos problemas antes que eles surjam, considere-a aqui, o seu ‘caminho feliz’. É sempre desejável na gestão predial, pois permite que os problemas sejam identificados e corrigidos antes que causem falhas ou interrupções capazes de impactar o uso dos espaços e suas finalidades. Seu foco consiste em evitar a maior quantidade possível de falhas, prolongando a vida útil dos sistemas e garantindo o seu correto funcionamento.

Em uma residência, por exemplo, ao fazer a manutenção da cobertura, é importante realizar a limpeza periódica da calha que acumula detritos levados pelas chuvas, bem como trocar ou reparar telhas que estragam ao longo do tempo.

Esta forma de manutenção envolve atividades regulares de inspeção, detecção e correção de problemas em potencial. Tais atividades incluem a verificação de sistemas hidráulicos, elétricos, na cobertura,  pisos e revestimentos, bem como inspeção de sistemas de HVAC (aquecimento, ventilação e ar-condicionado), manutenção de sistemas de iluminação, inspeção de sistemas de segurança, entre outros. 

Sua implementação requer planejamento, programação e a alocação de recursos. Pode parecer um investimento substancial a princípio, mas os benefícios a longo prazo superam o investimento inicial, ao passo que resulta em economia ao evitar reparos dispendiosos e prolongados, prolonga a vida útil da Infraestrutura, melhora a eficiência e reduz o tempo de inatividade.  Lembre-se: é melhor prevenir do que remediar!

Manutenção Corretiva: O Controle de Danos

A manutenção corretiva, por outro lado, lida com os problemas à medida que ocorrem, sendo, portanto, a outra face de uma mesma moeda, uma vez que consiste na abordagem reativa ao problema da manutenção predial.

Nesse caso, voltando ao exemplo da residência, é como se detritos trazidos pela chuva entupissem a calha e você só percebesse isso em um dia de chuva intensa enquanto a água infiltra pelas paredes.

Apesar de seu caráter reativo, a manutenção corretiva não deve ser considerada menos importante. Na verdade, um bom planejamento da manutenção corretiva é crucial para minimizar o impacto das falhas e assegurar a operação contínua do edifício. Isto inclui a implementação de medidas para detectar falhas rapidamente, a alocação de recursos para reparos e a implementação de planos de contingência para minimizar a interrupção das atividades.

Tais investimentos, se negligenciados, podem ser muito onerosos a depender do grau de comprometimento que o problema a ser resolvido é capaz de exercer sobre a atividade no ambiente afetado. No entanto, a palavra de ordem aqui é a "responsividade", ou seja, a capacidade que um plano de manutenção corretiva tem de oferecer a resolução de problemas mais rápido possível.

Importância da manutenção predial

O papel da manutenção predial vai além de meras obrigações técnicas ou regulatórias. Na verdade, ela tem um impacto direto em vários aspectos fundamentais do edifício. O cuidado com esse aspecto idealmente deve ser considerado ainda na fase projetual, oferecendo aos futuros gestores prediais, síndicos, proprietários e afins, uma gestão da manutenção mais prática, sobre pena de que os custos com a estruturação de um sistema de manutenção seja, algo capaz de impactar o valor real da estrutura quando confrontado com os custos corretivos para que uma gestão eficaz de manutenção seja devidamente implementada.

A manutenção predial deve ser pensada como uma forma de proteger o investimento feito no edifício. Ao evitar o decaimento prematuro das instalações, garante-se que a propriedade mantenha ou até mesmo valorize seu valor ao longo do tempo. Além disso, ela contribui para a criação e manutenção de um ambiente seguro e saudável para os ocupantes, ao minimizar o risco de acidentes e problemas de saúde causados pela falta de manutenção, como a síndrome do edifício doente.

Vale ressaltar também que a manutenção adequada pode melhorar a eficiência energética do edifício, resultando em uma redução nos custos operacionais. Com os crescentes desafios da sustentabilidade e os custos cada vez mais altos da energia, essa consideração tem entrado cada vez mais em pauta. 

Principais Atividades de Manutenção Predial

Conhecer as principais atividades de manutenção predial é o primeiro passo para implementar um plano de manutenção. Sabemos que cada edifício é um ecossistema único, com necessidades e requisitos específicos de manutenção. No entanto, listamos alguns elementos importantes a considerar na manutenção predial: 

Inspeção de Extintores e Equipamentos de Segurança

A segurança contra incêndios é uma prioridade, e a manutenção regular dos extintores e outros equipamentos de segurança é necessária para garantir que estejam prontos para uso em caso de emergência.

Instalações Elétricas

Além da manutenção regular do sistema elétrico, esta também pode incluir a instalação de novos componentes ou a atualização de sistemas existentes para melhor eficiência ou segurança.

Controle de Pragas

Independente da localização do edifício, este está suscetível a sofrer com visitantes indesejáveis. Por isso, as atividades de controle de pragas são importantes para manter um ambiente saudável e evitar problemas como infestações de insetos, roedores, ou outros animais indesejados.

Manutenção de Áreas Externas

Inclui a manutenção de jardins, limpeza de áreas externas, reparo de calçadas, cuidados com áreas de estacionamento, etc.

Manutenção das Áreas Comuns

Engloba a limpeza, reparos menores, pintura, e a manutenção de amenidades como piscinas, academias, e salões de festas.

Limpeza de Caixas d'Água

A limpeza regular e a manutenção das caixas d'água são responsáveis por garantir a qualidade da água utilizada pelos ocupantes do edifício.

Manutenção de Sistemas Hidráulicos

Neste momento são inspecionados os encanamentos e tubulações, inspeção de vazamentos, manutenção de sistemas de esgoto e drenagem, e outros trabalhos relacionados à água e à umidade.

Conserto de Elevadores

Se o local possui elevadores, sua manutenção não pode ser negligenciada de forma alguma, já que falhas podem custar vidas humanas. Dessa forma sua manutenção regular e conserto quando necessário, é importante para garantir a segurança e o conforto dos ocupantes.

Cuidado com os Sistemas de Climatização

Essa atividade pode abranger a higienização de conduítes, a avaliação de equipamentos de refrigeração e aquecimento, além da manutenção dos sistemas de ventilação.

Dar conta de todo esse trabalho requer uma equipe multidisciplinar. Isso implica na existência de uma equipe formada por profissionais como eletricistas, engenheiros, encanadores, pintores, profissionais de limpeza, técnicos especializados, entre outros. Dessa forma o trabalho pode ser feito com segurança e eficiência.

Planejamento e Gestão da Manutenção Predial

Planejar a manutenção predial requer uma visão clara e bem ajustada à realidade dos elementos materiais e profissionais envolvidos neste processo. Par te ajudar com isso, listamos algumas práticas que você pode adotar ao se planejar:

Inventário de itens elegíveis a manutenção

A primeira etapa deve ser a criação de um plano de manutenção abrangente e detalhado que considere todas as variáveis ​​e possíveis mudanças no cenário. Este plano deve contemplar todos os aspectos da infraestrutura, incluindo instalações, máquinas e áreas comuns, com orçamentos e cronogramas definidos para cada atividade de manutenção.

Cronograma de manutenção

Faça uma relação de periodicidade em que cada componente predial deve ser contemplado com o planejamento de execução de Manutenção Preventiva. Aqui, deve-se levar em conta a vida útil prevista dos componentes do edifício, para que as atividades de manutenção possam ser agendadas de acordo com as necessidades específicas de cada parte da estrutura.

Gestão de recursos

A administração eficiente da manutenção predial também requer a disponibilidade e a gestão dos recursos necessários. Isso inclui tanto os recursos humanos - com uma equipe de manutenção qualificada e bem treinada - quanto os recursos materiais, como ferramentas, equipamentos e materiais de manutenção. Gerir bem tais recursos garantirá que todas as tarefas de manutenção sejam realizadas de forma adequada e dentro do prazo.

Monitoramento constante

Todos os espaços dentro de um edifício, visíveis ou ocultos, devem ser inspecionados regularmente. Isto ajuda a identificar possíveis problemas, como vazamentos de água, rachaduras estruturais ou pintura desgastada, antes que se tornem maiores.

Priorizar Manutenções Corretivas

Embora a manutenção preventiva seja importante, a manutenção corretiva não deve ser negligenciada. Qualquer problema que surja deve ser tratado imediatamente para garantir a segurança dos ocupantes e evitar danos maiores à infraestrutura do edifício.

Normas e Regulamentações na Manutenção Predial

A manutenção predial no Brasil é regida por um conjunto de normas e regulamentos, sendo as mais conhecidas as normas técnicas instituídas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). 

Vejamos as principais normas consultadas quando falamos de manutenção predial:

A ABNT NBR 5674/2012, trata de Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção

As diretrizes da ABNT NBR 5674 estabelecem que cada edificação deve possuir um plano de manutenção, que deve incluir uma descrição das atividades, frequência e métodos de manutenção. A norma enfatiza que a manutenção deve ser realizada por profissionais qualificados, garantindo a eficiência das operações.

A ABNT  NBR 14037 é a norma brasileira que estabelece diretrizes para a elaboração de manuais de operação, uso e manutenção de edifícios. Em outras palavras, é a regulamentação para a criação de guias de manutenção. 

Além das normas técnicas da ABNT, existem também diversas leis municipais e estaduais que se aplicam à manutenção predial, dependendo da localização do edifício. Essas leis complementam as normas técnicas da ABNT, muitas vezes introduzindo requisitos específicos para determinadas situações ou regiões. Por exemplo, em áreas de alto risco de incêndio, podem existir regulamentações específicas relacionadas à instalação de sistemas de prevenção e combate a incêndios. Portanto, é importante que os proprietários e gestores de edifícios estejam cientes dessas leis adicionais, a fim de garantir a conformidade e evitar penalidades.

A conformidade com as normas e regulamentações garante não apenas a segurança dos ocupantes e a preservação do valor patrimonial, mas também previne os proprietários e gestores de edifícios de enfrentarem consequências legais decorrentes da não conformidade. A manutenção predial adequada, que segue todas as normas e regulamentações aplicáveis, é um investimento que traz benefícios a longo prazo, tanto em termos financeiros quanto em termos de segurança e bem-estar dos ocupantes.

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Até a próxima, 

Equipe Vobi

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Referências: 

www.drlavatudo.com

www.normas.com.br