Aprenda como fazer um memorial descritivo de reforma

Você já realizou um memorial descritivo de reforma ou tem noção da importância e benefícios que ele traz tanto para você como para o cliente? 

Se você não sabe do que se trata, vamos começar dizendo que ele é uma variação do memorial descritivo de arquitetura, no qual, você profissional, detalha como deverá ser executado um projeto, apresentando todas as informações que não aparecem nos desenhos técnicos, as etapas do projeto, as especificações dos materiais e sistemas construtivos, os fornecedores e profissionais envolvidos e os cuidados especiais para essa execução. 

Nesse artigo, iremos apresentar o que é especificamente um memorial descritivo de reforma, as vantagens de sua elaboração - ainda que não seja obrigatória para reformas -, um checklist de tópicos a serem detalhados e como fazer, na prática, esse documento. Vamos lá?

Aproveite a leitura!

O que é um Memorial descritivo de reforma?

Provavelmente, em sua vida profissional, você já tenha ouvido falar ou visto um memorial descritivo. Como já mencionado, trata-se de um documento que traz o relato detalhado de como será executado um projeto. Ao falarmos de um memorial descritivo de obra, toda a complexidade de uma construção do zero é minuciosa. Portanto, ali deverão estar especificados desde a montagem do canteiro de obras, passando pelos sistemas de estruturas, até os menores detalhes de acabamento. 

Todavia, quando falamos em memorial descritivo de reforma, os tópicos a serem abordados se repetem em ambos modelos em certa medida, mas possuem distinções em função de serviços que só uma reforma de interiores ou de um apartamento irão ter. 

Existe uma lei que regulamenta a exigência do memorial descritivo em determinadas situações. Trata-se da Lei 4.591/64, como no caso de empreendimentos realizados por incorporadoras e construtoras ou imóveis destinados à venda no mercado imobiliário ainda na planta. Além disso, toda reforma, assim como construções, possui normas técnicas a serem seguidas e que são importantes de serem comunicadas ao cliente. 

No caso de uma reforma, não existe obrigatoriedade do fornecimento desse documento. No entanto, é nele que constarão os esclarecimentos sobre as normas básicas a serem seguidas. Por exemplo: a norma  ABNT/NBR 15575 - que trata do desempenho de Edificações Habitacionais - é essencial tanto em um memorial descritivo de reforma de apartamento, quanto em um memorial descritivo de reforma de interiores. 

Entre suas particularidades, que comumente estão presentes em um projeto, podemos citar: projeto de novo layout com ou sem reforma bruta, adequação das instalações elétricas, projeto luminotécnico e de forro de gesso, paginação de revestimento, marcenaria, entre outros. Agora, imagine que cada um deles possui detalhes que precisam ser descritos em um documento, visto que o projeto técnico em si não contém todas as informações necessárias para a execução do escopo. 

É aí que entra o memorial descritivo de reforma: como a ferramenta capaz de apresentar essas informações. Nele, serão enumerados todos os serviços a serem realizados, todas as especificidades de materiais, formas de manuseio, instalações e assim por diante. Sendo, portanto, um documento que, além de conter os elementos e detalhes da execução, resguarda o profissional de eventuais conflitos de divergência com o cliente, pois, previamente, já informa tudo o que irá ser executado e estará presente quando a obra for entregue. 

O memorial descritivo de reforma funciona como um aliado às demais ferramentas que compõem o processo de gestão de obras: o projeto em si, o orçamento e o cronograma. Inclusive, quando um deles sofre algum tipo de alteração significativa, resulta em alterações no mesmo. Além disso, após a entrega da obra, este documento confere um suporte especial ao cliente para possíveis modificações futuras em relação aos cuidados com a manutenção do local.

Entendendo, então, a sua funcionalidade, vamos conhecer, a seguir, quais são os principais itens que precisam ser abordados em um memorial descritivo de reforma.

Quais os itens de um memorial descritivo de reforma?

Pense nas obras de reforma que você realizou ou acompanhou de alguma maneira o processo. 

Com certeza existiam instalações, itens ou equipamentos diferentes em cada uma delas e, provavelmente, também existiam sistemas e projetos de adequação do mesmo tipo. Portanto, ainda que sejam listados um número de tópicos a serem contemplados, muitos outros podem ser inseridos ou então retirados conforme cada tipo de projeto a ser executado. 

Por isso, elaboramos um checklist com os itens de um memorial descritivo de reforma mais amplo que possa ser contemplado, seja no caso de um apartamento, casa ou projeto comercial.

Dados gerais

✔ Dados do proprietário;

✔ Dados da obra;

✔ Especificação da obra;

✔ Equipe técnica de projeto;

✔ Normas construtivas.

Considerações gerais do memorial descritivo de reforma

✔ Responsabilidades;

✔ Cuidados especiais;

✔ Descrição das etapas da reforma.

Descrição dos serviços e dos materiais para a execução da reforma

✔ Reforço estrutural;

✔ Ampliação de área construída do imóvel;

✔ Adequação de Layout com remoção e construção de paredes;

✔ Tratamento de superfícies;

✔ Esquadrias;

✔ Forros;

✔ Revestimentos;

✔ Piso;

✔ Pintura. 

Descrição dos serviços e dos materiais para execução de reforma externa

✔ Pavimentação; 

✔ Paisagismo; 

✔ Espaços e estar.

Descrição dos sistemas e materiais de instalações

✔ Adequação das instalações elétricas;

✔ Adequação das instalações hidrossanitárias;

✔ Adequação da instalação de gás.

Instalações especiais

✔ Iluminação externa de jardim;

✔ Instalação de calefação/ piso aquecido;

✔ Instalações de alarme e câmeras de segurança;

✔ Instalações de ar condicionado;

✔ Instalação de gerador de energia;

✔ Sistema de automação;

✔ Sistema de som;

✔ Sistema de irrigação de jardim.

Acessórios

✔ Louças e metais de banheiro, cozinha e lavanderia;

✔ Itens de iluminação.

Móveis 

✔ Marcenaria planejada;

✔ Painéis decorativos;

✔ Móveis soltos.

Pedras

✔ Tampos;

✔ Lareira;

✔ Painéis decorativos;

✔ Soleiras e pingadeiras.

Serralheria

✔ Estruturas metálicas em móveis;

✔ Estrutura metálicas decorativas.

Limpeza da obra 

✔ Organização das limpezas nos espaços reformados, no decorrer do processo para melhor desempenho das atividades.

Como fazer um memorial descritivo de reforma?

Para iniciar um memorial descritivo de reforma tenha em mente que tudo que será feito precisa ser detalhado. Confira atentamente todos os projetos dessa reforma, os materiais escolhidos, fornecedores e equipes que irão trabalhar na execução.

A seguir, iremos apresentar um passo a passo de como criar o seu próprio modelo:

Redigindo o documento

Você já deve ter imaginado que o memorial descritivo de reforma necessita de um rigor técnico e cuidado para transcrever as informações. Como já mencionado, as informações variam de caso para caso, portanto, o modo de apresentá-las também. 

Para redigir esse documento, o ideal é apresentar as informações subdivididas por tópicos na ordem lógica de execução. A apresentação do conteúdo pode ser feita com o uso de textos, de tabelas e quadros que são ideias para apresentar materiais e especificações como dimensão. Além disso, é possível fazer o uso de imagens dos materiais e itens da construção, para facilitar a sua interpretação. 

Conceitue a reforma a ser executada

Lembre-se de definir qual o tipo de reforma e sua finalidade. Isso é importante para que não sejam cobradas, posteriormente, atividades que não estavam dentro do escopo do projeto. Ademais, o documento precisa ser registrado em cartório para possuir validade legal.

Dados gerais 

Aqui é onde expõe-se os dados pessoais do cliente, a escritura do imóvel ou documento de liberação, principalmente em reforma bruta no imóvel de terceiros. É neste tópico também, que é apresentada a existência da sua documentação de responsabilidade técnica por essa reforma no imóvel, a liberação condominial (se for exigida), pagamentos de impostos e o que mais for necessário para que a reforma seja um serviço regularizado. 

Apresente os dados dos profissionais responsáveis, bem como se haverá a participação de engenheiros e profissionais de outras áreas.  Depois disso, especifique os dados da reforma como: localização, área a ser reformada ou ambientes a serem reformados ou ampliados. Não se esqueça de citar as normas construtivas e leis que darão suporte ao projeto e sua execução.

Considerações gerais do memorial descritivo de reforma

Nesse tópico, é preciso especificar quais são os cuidados necessários para execução da reforma, como por exemplo: no caso de um apartamento, será necessário ter conhecimento das limitações impostas pelo regimento interno do condomínio, quando há horários em que é permitido barulho e como funciona a circulação de materiais nas dependências comuns da edificação (se o elevador precisa ser isolado para transporte de algum item e de outro não). Há, ainda, a questão das caçambas para recolhimento dos resíduos. Elas também precisam ser alocadas na área externa da edificação seguindo algumas normativas municipais e do próprio condomínio para não obstruir a circulação, entre outras questões do uso do espaço público.

É importante disponibilizar um jogo de documentos e projetos sempre atualizados no local da reforma, tal qual as responsabilidades dos profissionais envolvidos em executar as atividades conforme os projetos, as instruções normativas e de segurança. Ainda, especifique e ordene cada etapa da reforma, por exemplo: antes de fazer o forro de gesso em um banheiro, todo o revestimento em porcelanato das paredes precisa estar finalizado.

Descrição dos serviços e dos materiais para a execução

Aqui, é importante ter uma lista bem completa e detalhada sobre as informações de cada atividade que será feita e material ou item presente na reforma.

Imagine-se realizando a reforma completa de uma cozinha em um apartamento, desde a parte bruta à marcenaria planejada. Hipoteticamente, na parte bruta, será preciso remover e readequar o ponto de saída do gás porque o cooktop ficou distante do ponto inicial. A partir disso, aberturas na alvenaria precisarão ser feitas para instalar novos pontos de tomada sobre a bancada da pia, conforme projeto de marcenaria e inserção dos eletrodomésticos. Essas modificações irão estragar o acabamento existente na parede, portanto, será necessário definir a execução de um novo acabamento de superfície, seja o preparo para a pintura ou um revestimento cerâmico. 

O projeto luminotécnico novo também deverá ser adequado conforme a disposição da marcenaria e das tarefas a serem realizadas na cozinha. Por fim, será preciso agregar a marcenaria planejada especialmente para esse espaço, detalhes em serralheria e também tampos e espelhos da pia em pedra. 

De fato, há muita coisa a ser pensada, não é mesmo? Então, o que deve ser incluído no memorial descritivo de reforma? 

A resposta é: tudo o que não está evidenciado em projeto técnico. Ou seja, os serviços necessários para realizar todas as alterações, os materiais a serem aplicados no ambiente e os seus respectivos fornecedores. 

Usando como exemplo a iluminação: especificar cada tipo de luminária ou lustre que será colocado, dimensões em caso de necessidade como lustres muito compridos e o fornecedor desses itens. 

Descrição dos serviço e materiais de instalações 

Todas instalações devem ser contempladas no memorial descritivo de reforma. No entanto, não é necessário elaborar um para cada ambiente, sendo possível fazer a especificação de um modo geral, com uma indicação adicional. Exemplo: lustre de cristal será instalado no ambiente da sala de jantar. E assim você deve suceder com todo tipo de instalações.

Instalações especiais

Existem as instalações comumente utilizadas em uma reforma, e as especiais. 

Vamos olhar para o exemplo das instalações para automação de cortinas e movimento de esquadrias em uma residência. 

É de conhecimento geral que não será o arquiteto, designer ou engenheiro que fará o projeto específico para a questão da automação funcionar, mas ele será o responsável por indicar que esse serviço será feito, quem será o fornecedor e quais os itens que serão colocados, como: controle por bluetooth para acionar a abertura e fechamento de cortinas e/ou controle remoto para abertura e fechamento de esquadrias.

Acessórios 

Os acessórios são as louças e metais especificados no caso de reformas de banheiros, áreas de serviço e cozinhas. O ideal é fazer o uso de uma tabela e também imagens com cada um desses itens indicando dimensões e fornecedores.

Móveis

Se nessa reforma você estiver projetando também os móveis e a ambientação do espaço, insira esse tópico no seu memorial descritivo de reforma. Nele, serão descritos todos os móveis soltos que serão comprados e colocados no ambiente, bem como toda a marcenaria planejada.

Retomando o exemplo da cozinha: toda a marcenaria da cozinha será executada em laca microtextura na cor fendi.

Pedras 

Trata-se da mesma situação do tópico anterior. Caso haja elementos com pedra, sejam tampos, painéis ou lareira, é preciso especificar o tipo de pedra. 

Exemplo: o acabamento da doca da lareira será executado em mármore Calacatta oro.

Serralheria

Se esse item estiver presente no projeto, é importante indicá-lo no memorial descritivo de reforma. 

Um exemplo prático: estante executada em ferro tubular com acabamento em tinta automotiva metálica cor dourada.

Limpeza da reforma 

Quando você pensa em limpeza talvez venha logo em mente a limpeza final de uma obra antes da entrega da reforma. Todavia, esse não é o ideal. Periodicamente os ambientes da reforma precisam ser limpos e organizados, visto que a sujeira pode atrapalhar algumas atividades.

Pense no caso da pintura de uma sala:

Foi dado uma demão de tinta nas paredes, mas, logo depois, uma equipe de profissionais precisou fazer ajustes no gesso e isso gerou resíduos de pó. Se eles não forem removidos podem ficar circulando pelo ambiente e se assentarem nas paredes previamente pintadas. O que ocorre, depois disso, é que a próxima demão de tinta ou não fixará bem em função dos resíduos por falta de limpeza ou então aparecerão irregulares nas superfícies.

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Se você manteve sua leitura até aqui, sabemos que já concluiu que fazer um memorial descritivo de reforma é uma tarefa exigente. Mas, ao final de uma reforma você estará munido de garantias de que fez um trabalho com honestidade e poderá conferir todos esses itens juntamente com o seu cliente em caso de surgirem dúvidas.

E para facilitar ainda mais esse processo, na Vobi, é possível criar listas de produtos automáticas, com imagens e informações técnicas dos itens além de preços atualizados diariamente. Através das ferramentas de gestão da nossa plataforma, criar um memorial descritivo se tornará uma tarefa muito mais simples e ágil. Ficou curioso? Então, não perca tempo e solicite o seu convite!

Até a próxima,

Equipe Vobi

Referências:

www.vivadecora.com.br

www.blog.loft.com.br

www.sienge.com.br

www.imoveis.estadao.com.br