Aprenda tudo sobre memorial descritivo de obra

Quando você pensa na criação de um projeto, logo vem em mente plantas baixas variadas, cortes, vistas, 3D e até mesmo uma maquete física, certo? Mas isso é só uma parte do processo. Para que se torne realidade, ainda há uma série de documentos que precisam ser feitos. Esses documentos dão suporte ao andamento do escopo, garantindo o que foi executado ao cliente. E é justamente aí que entra o memorial descritivo de obra.

Na maioria dos casos, é essencial a elaboração desse documento antes mesmo do início da obra como, por exemplo, em construtoras ou incorporadoras que colocarão os imóveis à venda. Já em outros tipos de empreendimentos, voltados ao cliente final, existe maior flexibilidade, tal qual em uma reforma que, geralmente, possui muitos imprevistos. O memorial descritivo de reforma até pode vir em uma versão prévia, no entanto, deverá ser cuidadosamente atualizado conforme possíveis alterações em seu cumprimento.

Assim sendo, vamos entender melhor o que é um memorial descritivo de obra residencial, sua importância, vantagens, bem como itens necessários para sua elaboração e quais as principais diferenças desse modelo comparado a outro tipo, bastante comum, voltado à obras comerciais. Confira:

Aproveite a leitura!

O que é um memorial descritivo de obra residencial?

Imagine-se na seguinte situação:

Você está pensando em comprar um apartamento de uma incorporadora ainda na planta. Nesse seu processo de compra, o vendedor lhe passou diversas informações sobre o imóvel e áreas comuns da edificação como, por exemplo, forro de gesso em todos os ambientes, piso vinílico amadeirado na sala, revestimento em porcelanato imitando mármore calacata e assim por diante. 

Como você obtém a garantia de que terá esses itens quando a obra for entregue e como cobrar caso não tenham sido executados conforme o prometido? 

A resposta é: através do memorial descritivo de obra que, em casos como esse de um apartamento ou construção de uma casa, também pode ser chamado de memorial descritivo de arquitetura.

Trata-se de um documento que contém as informações sobre todos os elementos que serão executados no projeto. Desde a preparação do canteiro de obras até os menores detalhes de acabamento, como os metais de um banheiro. Nele, além da especificação dos materiais e seus fornecedores, constam as instruções para a execução e utilização de cada item em seu respectivo ambiente. 

Em resumo, no memorial descritivo de obra estão especificadas todas as atividades que não podem ser expressadas apenas por meio de desenho técnico, bem como todos os cuidados quanto à ordem das atividades, manuseio e aplicação de materiais, a fim de evitar tudo o que possa causar danos ao projeto.

Todavia, não se trata de um mero documento opcional, mas sim de uso obrigatório e público, conforme a lei 4.591/64 para os empreendimentos de incorporadoras e construtoras. 

O proprietário tem o direito de recebê-lo no momento em que realizar a compra de um imóvel, seja ela feita em qualquer tempo, com o imóvel ainda na planta, em fase de construção ou finalizado. No caso de uma residência, em que já esteja em processo de execução, não há obrigatoriedade, porém, permanece importante, visto que irá proteger o profissional de conflitos com o cliente, garantindo que o projeto seja executado de acordo com o detalhamento documentado. Além disso, para que ele tenha validade é preciso ser registrado em cartório.

Em outras palavras, o memorial descritivo de obra fornece ao proprietário todas as informações pertinentes do que ele possuirá na obra finalizada, concedendo garantias de que o cliente receberá o produto pelo qual pagou e de que terá informações úteis para a manutenção do imóvel no futuro, ao mesmo tempo que resguardará o profissional responsável. Ele servirá, juntamente com o orçamento e o cronograma, como complemento dos documentos que facilitam a gestão da obra para os arquitetos, engenheiros e técnicos, trazendo maior clareza sobre o que será executado.

Dentre seus benefícios estão:

• A clareza e transparência nas informações comunicadas ao cliente;
• A proteção contra ações indevidas por parte do cliente que venha a lhe cobrar por itens e atividades não especificadas;
• A capacidade de tornar o seu serviço e do seu escritório um diferencial em qualidade e cuidado com o cliente;
• A possibilidade de participar de projetos junto a programas federais de incentivo à habitação.

Para a garantia de atingir esse benefício, tenha cada etapa da construção bem detalhada, atualize o documento até a finalização da obra, promovendo os ajustes que ocorreram em função de orçamento e imprevistos e, por fim, registre o documento em cartório.

Quais os itens indispensáveis em um memorial descritivo de obra residencial? 

Preparamos para você um checklist completo de dados que você precisa coletar e informar em um memorial descritivo de obra residencial e, na sequência, aprofundaremos o conteúdo da estrutura deste documento. 

1. Dados gerais

✔ Dados do proprietário;

✔ Dados da obra;

✔ Especificação da obra;

✔ Equipe técnica de projeto;

✔ Normas construtivas;

2. Considerações gerais do memorial descritivo de obra

✔ Responsabilidades; 

✔ Cuidados especiais;

✔ Descrição das etapas da construção;

3. Descrição dos serviços e dos materiais para a execução

✔ Serviços preliminares no terreno;

✔ Fundação;

✔ Estruturas;

✔ Paredes; 

✔ Cobertura; 

✔ Esquadrias;

✔ Vidros;

✔ Revestimentos;

✔ Forro;

✔ Piso;

✔ Pintura;

✔ Impermeabilizações;

4. Descrição dos sistemas e materiais de instalações

✔ Instalações elétricas;

✔ Instalações hidrossanitárias;

✔ Reservatórios;

✔ Instalações de gás;

✔ Instalação pluvial;

5. Instalações especiais

✔ Instalações contra incêndio, se necessário;

✔ Instalações de alarme e câmeras de segurança;

✔ Instalações de ar condicionado;

✔ Instalação de gerador de energia; 

6. Acessórios e interiores

✔ Louças e metais de banheiro e cozinha;

✔ Marcenaria e tampos em pedra planejados;

✔ Recursos de iluminação;

7. Limpeza da obra 

✔ Organização das limpezas em canteiro e no interior da obra no decorrer do processo para melhor desempenho dos serviços. 

Como fazer um memorial descritivo de obra?

Agora que você já tem a lista do que precisa constar em um memorial descritivo de obra, vamos aprofundar como abordar esses tópicos e apresentá-los de forma clara. 

Redigindo o documento

Começando por como redigir o documento. 

O formato de apresentação do memorial descritivo de obra varia, mas o ideal é apresentar as informações subdivididas por tópicos em uma ordem lógica de execução. Para isso, pode-se fazer o uso de textos (sempre em linguagem formal), de tabelas e quadros (para apresentar materiais e especificações como dimensão), além de anexar imagens dos materiais e itens da construção, a fim de facilitar a leitura do documento. 

Conceitue a obra a ser executada 

Embora você e o cliente já saibam que a finalidade da obra é residencial, especifique esse uso, pois, é para essa função que todos os elementos da obra serão pensados. Lembre-se que esse documento será registrado em cartório para possuir validade legal, então é preciso que essas informações estejam descritas. 

Dados gerais 

Em dados gerais, comece coletando os dados pessoais do seu cliente e a escritura do terreno/construção existente. Organize toda a documentação de aprovações e liberações de execução junto aos órgãos públicos. Feito isso, anexe os dados da obra como: localização; área do terreno e área a ser construída; restrições ambientais e o que mais achar relevante. Insira os dados dos profissionais responsáveis pela obra: arquiteto, engenheiro, técnicos e equipes. Por fim, cite as normas construtivas e leis que darão suporte ao projeto e sua execução.

Considerações gerais do memorial descritivo de obra

Neste tópico, especifique todos os cuidados necessários para execução da obra, tais quais: disponibilizar um jogo dos documentos e dos projetos atualizados no canteiro de obras. Descreva as responsabilidades dos profissionais envolvidos em seguir as normas técnicas, os documentos e as leis de órgãos públicos, além do memorial. Especifique como será o andamento da execução, sempre de posse dos projetos e autorização do responsável pela obra. Por último, especifique cada etapa da construção, como por exemplo: prever toda a locação da obra e organização do canteiro.

Descrição dos serviços e dos materiais para a execução

Aqui já serão detalhados cada elemento da construção e as especificações dos materiais necessários. É uma lista extensa a ser detalhada dentro do memorial descritivo de obra que vai desde o preparo do canteiro de obras, até às minúcias da estrutura. 

Usando como exemplo as paredes: aqui você descreve se serão de alvenaria ou algum sistema de vedação a seco como steel ou wood frame. Mas, somente citar o sistema construtivo não é o suficiente, é preciso detalhar todos os materiais que irão compô-la e suas especificações de fabricante. Ainda, se nessa obra houver paredes em alvenaria, será necessário descrever o tipo de bloco, as dimensões e o fornecedor, além de indicar como será o acabamento, podendo ser impermeabilizante, reboco, massa corrida e pintura ou revestimento cerâmico. 

Se você observou com cuidado o checklist, notou que a pintura, o revestimento cerâmico e o impermeabilizante já fazem parte de outro grupo de itens a serem descritos dentro dos serviços e materiais. Em cada um deles, estará especificado que tipo de pintura será feita, o fabricante do produto e em qual ambiente será aplicado. O mesmo deve ser feito para o revestimento, adicionando o padrão de acabamento, dimensões, fabricante e ambiente.

Descrição dos serviço e materiais de instalações 

Dentro do tópico de instalações, entram os sistemas de elétrica, hidrossanitária, pluviais, esgoto e o que mais for necessário nesse sentido. 

Pegando como exemplo o sistema hidrossanitário: será preciso passar as recomendações importantes para sua execução, a etapa correta da obra para início dessas instalações, bem como informar a necessidade de revisar a compatibilização para não invalidar ou criar conflitos com outros projetos, tais quais os de instalações elétricas e de gás. 

Ademais, é importante referenciar a norma técnica que deu suporte a esse projeto, os materiais que serão utilizados, se é um encanamento convencional em PVC, se terá passagem de água quente por sistema a gás, qual tipo de tubulação será utilizada e assim por diante. 

Instalações especiais

Há uma gama de instalações especiais e acessórios que podem ou não ser especificadas no memorial descritivo de obra, a depender da definição do escopo. Dentre as apontadas no checklist e mais frequentemente implementadas estão: os sistemas de esperas para ar condicionado e o sistema de segurança. 

No entanto,  existem casos ainda mais especiais, em que o cliente ou a construtora podem optar por gerador de energia próprio. Nesses casos, será necessário especificar tanto a locação no projeto, quanto como suceder o processo de instalação, o fornecedor, as dimensões e, como você já deve imaginar, as possíveis restrições e cuidados adicionais com o manuseio e instalação desse tipo de equipamento. 

Acessório e interiores 

Os acessórios mínimos que comumente são instalados em uma obra residencial são as louças de banheiro: o vaso sanitário, a pia, os metais e eventualmente o tanque de lavar roupas na área de serviço.

Todavia, imagine que você está à frente de todo o projeto: no que tange ao arquitetônico e  ao interiores. Neste mesmo memorial descritivo de obra, você será responsável por compatibilizar a instalação de aquecedores de toalha e de piso no banheiro, especificar como e em qual etapa deverão ser feitas a instalação destes equipamentos, além de prever como eles serão aquecidos (se à gás ou por caldeira) e anexar as instruções do fornecedor para o correto manuseio.

Limpeza de obra 

A limpeza em uma obra é essencial para o bom desempenho das equipes, a fim de que os componentes da edificação sejam bem executados, haja espaço de armazenamento dos materiais, evitando, assim, que o ambiente de trabalho não vire uma bagunça onde se perdem as ferramentas, os materiais e até mesmo os projetos. 

Por esse motivo, este tópico também já deve ser bem especificado no memorial descritivo de obra, informando como serão as limpezas e organização dos produtos, se semanais ou a cada final de dia. É preciso, também, determinar a limpeza geral para a entrega final, bem como os cuidados que carecem haver com os acabamentos durante a limpeza, e se o serviço será executado por uma empresa ou profissional autônomo. 

Diferenças entre memorial descritivo de obra comercial e residencial

Existem diferentes tipos de memoriais descritivos que tratam das construções e de seus respectivos detalhes. 

Você já deve ter notado, a essa altura, que o foco desse conteúdo foi o memorial descritivo de obra residencial, no qual são detalhadas todas as informações relacionadas à execução de uma casa ou apartamento.

Mas, o que difere esse modelo de um memorial descritivo de obra comercial? 

No geral, a maioria dos tópicos comentados anteriormente também se aplicam a esse documento. Fora isso, é importante descrever detalhadamente as atividades comerciais à qual a obra se destina. No caso de um edifício comercial, especificar o número de pavimentos e o uso das salas comerciais, bem como se haverá estacionamento para clientes (aberto ou fechado). 

É imprescindível também apresentar todas as normas construtivas e leis municipais que darão suporte ao projeto e execução dessa obra de uso comercial. E aqui entram, ainda, a maioria dos itens mencionados no tópico de instalações especiais, como por exemplo o sistema de prevenção de incêndio, essencial para a liberação de alvará de funcionamento do estabelecimento.

Agora que você já sabe o que é um memorial descritivo de obra, quais os itens que ele deve contemplar e como aplicá-lo em projetos residenciais, tenha em mente que, ao final da obra, o comprador ou proprietário estará no direito de conferir, juntamente com os profissionais responsáveis, a devida execução contida no documento . 

Bastante responsabilidade não é mesmo? Mas não se preocupe! Com esse material, você terá suporte suficiente para sua correta elaboração.

Até a próxima,

Equipe Vobi

Referências: 

www.vivadecora.com.br

www.blog.loft.com.br

www.sienge.com.br

www.imoveis.estadao.com.br